Loi Jeanbrun 2026 : comment réduire votre impôt grâce à l'immobilier neuf ?

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun 2026 ?

La loi Jeanbrun est un dispositif fiscal créé en 2026 pour relancer l'investissement locatif privé dans le logement collectif. Contrairement au Pinel, qui proposait une réduction d'impôt directe, Jeanbrun repose sur un principe d'amortissement du bien immobilier venant diminuer vos revenus fonciers imposables.

En pratique, l'investisseur qui respecte les conditions du dispositif peut :

• Amortir une partie du prix de revient du logement sur plusieurs années
• Réduire d'autant son bénéfice foncier
• Payer moins d'impôt sur ses loyers, tout en constituant un patrimoine

Jeanbrun vs Pinel : une nouvelle logique fiscale

Le dispositif Jeanbrun succède au Pinel, dont la dernière version s'est éteinte avant 2026. Les deux mécanismes n'ont pas la même philosophie — et Jeanbrun va bien plus loin en matière de souplesse et d'optimisation.

Avec Jeanbrun, le gain passe par la baisse de vos revenus fonciers déclarés, ce qui demande une approche plus technique, mais offre davantage de finesse et de possibilités d'optimisation.

Qui peut bénéficier de la loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun s'adresse aux contribuables français qui souhaitent investir dans un logement locatif nu destiné à la résidence principale du locataire. Le dispositif est particulièrement adapté aux profils suivants :

• Foyers imposés dans les tranches à 30 %, 41 % ou 45 %
• Contribuables souhaitant transformer un impôt récurrent en patrimoine immobilier
• Investisseurs déjà propriétaires de biens locatifs ou en recherche d'un premier projet structuré sur le long terme

Plus votre TMI est élevée, plus l'amortissement et le déficit foncier générés par Jeanbrun ont un impact important sur votre niveau d'imposition.

Quelles sont les conditions pour profiter de Jeanbrun ?

Conditions liées au logement :

• Logement situé dans un immeuble collectif (appartement, résidence)
• Acquisition d'un bien neuf, en VEFA ou achevé, ou d'un bien ancien avec travaux lourds
• Respect d'un niveau de performance énergétique élevé après travaux

Conditions liées à la location :

• Location nue (non meublée) en résidence principale du locataire
• Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires
• Interdiction de louer à certains membres proches de la famille

Engagement dans la durée :

• Engagement de location sur 9 ans minimum
• Respect des conditions pendant toute la période pour conserver l'intégralité de l'avantage fiscal

Zones éligibles : où investir avec Jeanbrun ?

Contrairement au Pinel qui était limité aux zones tendues, la loi Jeanbrun n'est pas limitée aux seules zones A / Abis / B1. Le dispositif est ouvert à l'ensemble du territoire, y compris dans les DOM, dès lors que les conditions d'éligibilité du logement sont remplies.

Pour autant, cela ne veut pas dire que toutes les villes se valent. Chez Altorim, nous insistons sur l'analyse micro-locale avant tout : tension du marché locatif, dynamique démographique, niveau de loyers supportable, risque de vacance à moyen terme.

Exemple chiffré : un investisseur à 41 % de TMI

Hypothèses : appartement neuf à 300 000 € (frais inclus) · Loyers bruts 12 000 €/an · Charges déductibles 3 000 €/an · Amortissement 2 %/an soit 6 000 €

Avantages et points de vigilance

Les principaux avantages :

• Possibilité de transformer une partie de votre impôt en patrimoine immobilier
• Mécanisme d'amortissement particulièrement favorable pour les TMI à 41 % et 45 %
• Dispositif plus souple géographiquement que l'ancien Pinel
• Potentiel de complémentarité avec d'autres stratégies (déficit foncier, diversification)

Points de vigilance :

• Dispositif technique, nécessitant une vraie maîtrise du régime réel et des règles d'amortissement
• Engagement de location sur 9 ans, avec des contraintes de loyers et de ressources
• Nécessité de choisir un marché locatif solide, sous peine de vacance et de baisse de rendement
• Intérêt moindre pour les TMI faibles

Comment Altorim vous accompagne ?

Altorim vous propose un accompagnement personnalisé pour :

• Vérifier si la loi Jeanbrun est adaptée à votre profil fiscal
• Simuler différents scénarios d'investissement (ville, type de bien, effort d'épargne, projection sur 9 ans)
• Comparer Jeanbrun à d'autres options (LMNP, déficit foncier, assurance-vie)
• Sécuriser le projet sur les plans juridique, fiscal et patrimonial