Déficit foncier : comment effacer jusqu'à 10 700 € d'impôt par an
Le déficit foncier est l'un des rares mécanismes fiscaux accessibles sans dispositif de défiscalisation spécifique. En location nue, au régime réel, il permet de réduire directement votre revenu global imposable — à condition de respecter des règles précises.
sur le revenu global par an
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu sont supérieures aux revenus fonciers perçus sur l'année. Ce mécanisme ne concerne pas la location meublée et suppose d'avoir opté pour le régime réel — le micro-foncier ne permettant pas de créer ni d'imputer un déficit de cette manière.
La partie du déficit issue de charges hors intérêts d'emprunt peut être imputée sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La part liée aux intérêts d'emprunt, elle, n'est imputable que sur les revenus fonciers futurs.
Quelles charges sont déductibles ?
Toutes les dépenses liées à la propriété ne sont pas déductibles de la même façon. La distinction est fondamentale avant toute stratégie déclarative.
Charges déductibles
- Travaux d'entretien et de réparation
- Taxe foncière
- Charges de copropriété (certaines)
- Frais de gestion locative
- Primes d'assurance (PNO, GLI)
- Intérêts d'emprunt (déductibles des revenus fonciers)
Non déductibles
- Travaux de construction
- Travaux de reconstruction
- Travaux d'agrandissement
- Dépenses à caractère personnel
- Charges non justifiées par facture
- Dépenses non payées sur l'année
Intérêts d'emprunt : la règle à ne pas confondre
C'est l'erreur la plus fréquente : croire que les intérêts d'emprunt permettent eux aussi d'effacer jusqu'à 10 700 € sur le revenu global. Ce n'est pas le cas.
Charges hors intérêts
- Travaux, charges, frais de gestion…
- Déductibles des revenus fonciers
- Excédent imputable sur le revenu global
- Plafond : 10 700 € / an
- Solde reportable sur revenus fonciers 10 ans
Intérêts d'emprunt
- Déductibles des revenus fonciers uniquement
- Ne peuvent jamais s'imputer sur le revenu global
- Si déficit créé : reportable sur revenus fonciers
- Report possible pendant 10 ans
- Attention aux années sans revenus fonciers
Conditions pour en bénéficier
Quel est le plafond réel ?
Le plafond de 10 700 € par an ne s'applique qu'à la partie du déficit issue des charges hors intérêts d'emprunt. Au-delà, deux logiques coexistent :
Un investisseur peut créer un déficit total supérieur à 10 700 €. Seule une partie efface immédiatement du revenu global — le reste devient un stock fiscal utilisable contre des loyers futurs pendant 10 ans.
Exemple de calcul chiffré
Prenons un exemple concret sur un logement loué nu au régime réel.
Dans cet exemple, la totalité du déficit de 9 000 € peut être imputée sur le revenu global, car elle reste sous le plafond annuel de 10 700 €. Si votre TMI est de 30 %, cela représente 2 700 € d'impôt économisé sur l'année (hors prélèvements sociaux).
Vous souhaitez évaluer le potentiel déficit foncier de votre bien ou d'un projet d'acquisition ? Échangez avec un conseiller Altorim pour une analyse personnalisée.
Échanger avec un conseiller →Exemple déclaratif (formulaire 2044)
Le déficit foncier se calcule via la déclaration 2044 au régime réel, puis se reporte sur la déclaration principale de revenus. Les étapes à suivre :
Déclarer les loyers perçus dans la déclaration 2044
Déduire séparément les intérêts d'emprunt (ligne dédiée)
Inscrire les autres charges et travaux (hors intérêts)
Calculer la part du déficit imputable sur le revenu global (max 10 700 €)
Conserver le solde reportable sur les revenus fonciers des années suivantes (10 ans max)
Les reports de déficit foncier doivent être suivis année par année. Un oubli de report peut entraîner une perte définitive de l'avantage fiscal. Conservez précieusement vos déclarations 2044 des années précédentes.
Les erreurs à éviter
Ce qu'il faut retenir : le déficit foncier est un outil fiscal puissant à condition d'être bien structuré en amont. Nature des travaux, calendrier, choix du régime réel et stratégie locative doivent être cohérents dès l'achat.
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